בית בברלין – שילוב מוצלח בין מחיר, תשואה ושקט נפשי

בשנים האחרונות הלכה והצטמקה התשואה בכל אפיקי ההשקעה הסולידיים. פיקדונות, הן שקליים והן דולריים, הפכו להשקעה בלתי כדאית בעליל. גם אגרות החוב הממשלתיות אינן מספקות תוצאות מעודדות. לעומת אלה, אפיקי השקעה בורסאיים טומנים בחובם סיכונים גבוהים מדיי. מרבית העליות בתקופה האחרונה נובעות מהון שהופנה אל הבורסה פשוט כיון שמסלולי השקעה אחרים חדלו להיות אטרקטיביים. גם השקעה בנדל"ן בישראל הפכה לבעייתית. מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה והופכים את התשואה על ההשקעה לפחות ופחות כדאית. נטילת משכנתא לדירה בישראל ורכישת דירה הפכה לבעייתית, אם אין מדובר ברכישת דירה ראשונה או יחידה. ואם בכך אין די, הרי שהמיסוי המתוכנן על השקעות כאלה עלול להפוך אותן לבלתי כדאיות בעליל.

לעומת כל אלה, רכישת בית בברלין עשויה להתגלות כנקודת אור מעניינת ואטרקטיבית. יציבות מחירים יחסית, תשואות קבועות על ההשקעה ומידה רבה של בטחון הכרוך בהשקעה כזאת, הופכים את הרכישה של בית בברלין לדבר שלכל הפחות כדאי לשקול, ומהר.

יחס מצוין של עלות מול תועלת ברכישת נדל"ן בברלין

אחד היתרונות הגדולים ביותר של רכישת בית בברלין הוא היחס המצוין בין התמורה להשקעה. רכישת בית בברלין נושאת פירות טובים יותר מאשר מרבית אפיקי ההשקעה בישראל, הן בורסאיים והן אחרים. הסיבה לכך היא שילוב נדיר בין הגירה חיובית לעיר מצד אחד, לבין נכסי נדלן רבים העומדים למכירה מצד שני. ההגירה החיובית שומרת על שכר דירה קבוע עבור כל בית או דירה. מנגד, הנכסים הרבים המוצעים למכירה תורמים לכך שהמחירים של בתים בברלין אינם עולים או שעליית המחירים שלהם היא מתונה יחסית.

חשוב להדגיש בנקודה הזאת כי ממשלת גרמניה והשלטונות המקומיים בברלין התקינו תקנות שנועדו להסדיר את נושא תשלומי השכירות. מדובר בתשלומים קבועים, המתעדכנים מדי כמה שנים. העדכון כרוך בתמורה כל שהיא, בדרך כלל השקעה בנכס עצמו. בנוסף, לא ניתן לפנות שוכר מהנכס, כל עוד הוא עומד בתשלומים. שתי התקנות האלה לבדן מונעות מבעלי נכסים "השתוללות" במחירים, שדוגמתה ניתן לראות בישראל דווקא. עם זאת, אותם החוקים עצמם הם מקור היציבות עבור בעל הנכס. הוא יודע בבירור כי שכר הדירה אכן ייכנס לחשבון מדי חודש. הוא גם יודע כי ניתן לפנות במהירות יחסית דייר שאיננו עומד בהתחייבויות – גם זה בניגוד לנהוג בישראל. היתרון של שוק הנדל"ן בישראל היה טמון עד לא מכבר באפשרות לרכוש דירה במחיר סביר ולהשכיר אותה, תוך שהתשואה עבור ההשקעה הייתה גבוהה. נכון להיום, נטילת משכנתא בישראל מתאפשרת רק בגובה 50 אחוזים מהנכס, אם מדובר בדירה להשקעה. גם התשואה ירדה מאד, עקב עליית המחירים.

בסך הכול, התמורה עבור בית בברלין היא טובה יחסית, על פי כל אמת מידה. אבל על מנת לרכוש את הנכס הנכון ולזכות בתמורה נאותה, יש חשיבות רבה להתייעצות בבעלי מקצוע המתמחים בנדל"ן המקומי.

איך לרכוש בית בברלין ולהרוויח

אחד הדברים המאפיינים את ברלין, כמו גם ערים נוספות בגרמניה הפוסט קומוניסטית, הוא היצע גדול של דירות ונכסי נדל"ן להשקעה. ההיצע נגרם כיון שמי שבנה בניין כל שהוא, נהנה מהטבות מפליגות אם החזיק ותחזק את המבנה במשך 10 שנים. לאחריהן, הוא מציע את המבנה למכירה. כיון שבמהלך שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים נבנו בניינים רבים בברלין המתחדשת, הרי שכיון ניתן למצוא בית בברלין ואפילו בניינים שלמים במחירים אטרקטיביים.

עם זאת, הנכסים המוצעים למכירה מצויים באזורים שונים ובשכונות שונות. מרבית בעלי ההון המעוניינים להשקיע, אינם יכולים לדעת היכן בדיוק כדאי לרכוש נכסי נדל"ן. רוכש פזיז עלול לרכוש בית בברלין בשכונה בעייתית, במחיר מופקע כאשר התמורה שיקבל עבור הנכס נמוכה מאד. רוכש חכם, לעומת זאת, יחפש וימצא את הגורם הנכון להתייעץ איתו. מי שמתמחה בברלין ומכיר אותה על בוריה יוכל להציע למשקיע בית בברלין הממוקם באזור מצוין, במחיר הוגן. זאת ועוד – התמורה עבור ההשקעה, קרי שכר הדירה המשולם במקום, תהיה סבירה ואפילו טובה מאד. בית בברלין הוא בהחלט השקעה נבונה, אם ההשקעה בו נעשית בחכמה.